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Le démembrement

 Analyse et encadrement juridique de la dissociation du droit de propriété

Démembrement : les chiffres clés

  • Cadre juridique strict
  • Décote de 18 à 42 % sur 10 ans
  • Aucun revenu imposable pendant la durée
  • Nu-propriétaire hors assiette IFI
  • Cible d'investisseurs qualifiés

Les risques du démembrement de propriété

  • Risque de liquidité et d'illiquidité
  • Risque lié à la défaillance de l'usufruitier
  • Risque de contrepartie et de perte en capital
  • Risque d'évolution législative et doctrinale
  • Risque d'évaluation et de clé de répartition

Les fondements du démembrement temporaire de propriété

En substance, cette stratégie repose sur la dissociation juridique des attributs du droit de propriété sur une période déterminée par contrat (généralement de 10 à 20 ans). Elle offre une alternative aux investisseurs qui subissent un frottement fiscal excessif sur leurs revenus courants et souhaitent orienter leur épargne vers la valorisation d’un capital à terme, qu’il s’agisse d’actifs immobiliers physiques ou de parts de SCPI.

Concrètement, l’investisseur acquiert la nue-propriété d’un actif à prix réduit, tandis que l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les fruits) est acheté par un tiers, souvent un bailleur institutionnel. En contrepartie de l’absence de revenus immédiats, le nu-propriétaire bénéficie d’une décote correspondant à la valeur économique de ces loyers futurs. Au dénouement du contrat, l’usufruit s’éteint automatiquement au profit du nu-propriétaire, qui devient plein propriétaire sans flux financier à décaisser ni taxation des plus-values latentes. 

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100 000 € d’abattement, de 200 000 € à 1 000 000 € transmis selon l’âge

Venons-en à l’usage qui produit le plus d’effet, et qui reste trop peu exploité. Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 euros en franchise de droits, abattement renouvelable tous les quinze ans, en application des articles 779 et 784 du Code général des impôts. Si vous donnez la nue-propriété seule, les droits ne sont liquidés que sur sa valeur, déterminée par le barème impératif de l’article 669 selon votre âge au jour de l’acte. L’abattement couvre donc un patrimoine bien supérieur à sa valeur faciale.

Un donateur de cinquante-cinq ans conserve un usufruit valorisé à 50 %. Les 100 000 euros d’abattement couvrent alors 200 000 euros de pleine propriété. À quarante-cinq ans, ils en couvrent 250 000. Et vous gardez l’usage du bien et ses revenus jusqu’à votre décès, où l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété en franchise totale de droits, en application de l’article 1133 du même code. C’est là que se situe le véritable levier.

Voici ce que couvre l’abattement de 100 000 euros, par donateur et par enfant, selon l’âge :

Âge du donateurValeur de la nue-propriétéPatrimoine transmis
Moins de 21 ans10 %1 000 000 €
21 à 30 ans20 %500 000 €
31 à 40 ans30 %333 333 €
41 à 50 ans40 %250 000 €
51 à 60 ans50 %200 000 €
61 à 70 ans60 %166 666 €
71 à 80 ans70 %142 857 €
81 à 90 ans80 %125 000 €
Plus de 91 ans90 %111 111 €

Donner à trente-cinq ans permet de transmettre trois fois plus qu’à soixante-quinze, pour le même abattement et le même coût fiscal. C’est un sujet d’anticipation.

Ce que ces montants supposent

Ils s’entendent par donateur et par enfant. Lorsque le bien appartient aux deux parents et que ceux-ci relèvent de la même tranche d’âge, chacun mobilise son propre abattement. Mais le barème s’applique usufruitier par usufruitier : deux parents de 52 et 63 ans ne transmettent pas le même montant, il faut additionner leurs situations respectives et non doubler la première. Et si le bien est propre à l’un d’eux, un seul abattement est mobilisable.

L’abattement doit par ailleurs être intact : toute donation consentie par le même parent au même enfant dans les quinze années précédentes s’impute. Enfin, « sans droits » ne signifie pas « sans frais » : pour un immeuble, l’acte notarié est obligatoire et génère des émoluments ainsi que la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.

Deux précautions techniques, enfin. L’article 751 du CGI présume que le bien dont le défunt détenait l’usufruit et l’héritier la nue-propriété appartenait en pleine propriété au défunt ; la donation régulièrement enregistrée plus de trois mois avant le décès écarte la présomption, ce qui plaide encore pour l’anticipation. Et un montage dont le but serait principalement fiscal, ou une donation fictive, tomberait sous les articles L.64 et L.64 A du livre des procédures fiscales. La donation doit être réelle, notariée, et servir un projet patrimonial.

Exemple chiffré d’une donation en nue-propriété

Entrons dans les chiffres, car c’est la clé de répartition qui fait l’intérêt de l’opération. Sur le marché des parts de SCPI démembrées, les décotes constatées en 2026 s’échelonnent ainsi : de 11 à 27 % sur cinq ans, de 14 à 34 % sur sept ans, de 18 à 42 % sur dix ans, et de 23 à 50 % sur quinze ans. La fourchette est large parce qu’elle dépend du taux de distribution de la SCPI et de la politique commerciale de chaque société de gestion. Ces chiffres sont des observations de marché, pas une donnée réglementaire : aucune institution ne les publie.

Il faut d’ailleurs distinguer deux évaluations que l’on confond souvent. Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, qui sert à liquider les droits d’enregistrement, retient forfaitairement 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans pour un usufruit à durée fixe. L’évaluation économique, celle qui fixe le prix que vous payez, repose sur l’actualisation des loyers attendus sur la durée. Les deux coexistent légitimement, l’une pour l’impôt de l’acte, l’autre pour le prix.

Barème de l’article 669, IFI et article 751 : les points techniques

Sur l’IFI, soyons précis, parce que le raccourci est fréquent et qu’il peut coûter cher. L’article 968 du Code général des impôts pose un principe qui est l’inverse de ce que l’on lit souvent : c’est l’usufruitier qui est imposé, sur la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire, lui, sort de l’assiette. Dans un démembrement temporaire de parts de SCPI acquis à titre onéreux, qui est le montage courant, vous êtes nu-propriétaire : vous n’avez donc effectivement rien à déclarer à l’IFI pendant toute la durée. C’est l’intérêt central de l’opération pour un redevable.

Mais ce principe connaît trois exceptions limitatives, dans lesquelles l’imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669. Elles visent l’usufruit légal du conjoint survivant, la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit lorsque l’acquéreur n’est ni héritier présomptif ni donataire, et les donations avec réserve d’usufruit consenties à l’État ou à certaines collectivités et associations reconnues d’utilité publique. Écrire « exclusion de l’IFI » sans cette réserve serait inexact.

Pendant toute la durée, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, donc ne supporte ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux. À l’extinction, la pleine propriété se reconstitue sans droit ni taxation, en application de l’article 1133 du même code.

Combiner le démembrement avec vos autres leviers

Le démembrement prend toute sa dimension lorsqu’on cesse de le regarder isolément. Il s’articule avec d’autres briques, et c’est cette combinaison qui distingue une opération bien construite d’un simple placement. Nous présentons ci-dessous des pistes d’optimisation légales, dont la pertinence dépend entièrement de votre situation et qui doivent être validées au cas par cas avec votre conseil et votre expert-comptable.

Loger la nue-propriété dans une structure

Les parts de SCPI, les titres de sociétés et les parts de SCI familiale se démembrent aussi bien qu’un immeuble. Dans une SCI, le mécanisme devient particulièrement efficace : vous donnez la nue-propriété des parts tout en conservant la gérance, donc le pilotage complet du patrimoine et des décisions. Le contrat de capitalisation, lui, peut être donné en nue-propriété tout en conservant son antériorité fiscale, ce que l’assurance vie ne permet pas.

La trésorerie de société

Une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut détenir un contrat de capitalisation, sous réserve que son objet social le permette. Le régime de l’article 238 septies E du CGI impose alors une taxation forfaitaire annuelle, calculée sur 105 % du taux moyen des emprunts d’État figé au jour de la souscription, puis régularisée au dénouement sur la base du produit réellement constaté. Le mécanisme est donc neutre à terme : c’est une avance de trésorerie fiscale, non une surtaxation. Son intérêt est inversement proportionnel au niveau du TME à la souscription, ce qui rend l’arbitrage avec le compte-titres bien plus disputé aujourd’hui qu’en 2021.

Remonter les résultats sans frottement

Le régime mère-fille des articles 145 et 216 du CGI permet à une holding détenant au moins 5 % du capital d’une filiale, conservés deux ans, de n’être imposée que sur une quote-part de frais et charges de 5 %, soit une exonération effective de 95 % des dividendes remontés. Cette quote-part tombe à 1 % entre sociétés d’un même groupe intégré, portant l’exonération à 99 %. L’intégration fiscale de l’article 223 A suppose quant à elle une détention d’au moins 95 % et permet de compenser résultats bénéficiaires et déficitaires au sein du groupe.

Neutraliser des revenus fonciers

Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, plafond porté à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement classé E, F ou G en classe D au moins. L’excédent se reporte dix ans, exclusivement sur les revenus fonciers, et le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

Ce que cela change face à un banquier

Une holding qui remonte ses dividendes en quasi-franchise, une trésorerie placée sur un contrat de capitalisation et un patrimoine immobilier dont la nue-propriété est déjà transmise présentent un dossier de financement d’une tout autre solidité qu’une détention en direct. Vous conservez les revenus, vous avez sorti la valeur future de votre succession, et la structure dispose d’actifs mobilisables. C’est de l’ingénierie patrimoniale classique, parfaitement légale, mais elle se construit dans le bon ordre et suppose une réelle substance économique. Un montage dont le but serait principalement fiscal relèverait des articles L.64 et L.64 A du livre des procédures fiscales.

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Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti, les revenus ne sont pas contractuels et la liquidité dépend du marché secondaire. Les chiffres cités sont issus des publications des sociétés de gestion et de l'ASPIM, arrêtés au 31 décembre 2025. Cette page a une vocation informative et ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation d'achat.