Pourquoi la valeur d’une part de société civile n’est pas la valeur de l’immeuble
Un abattement de 100 000€ ne se dépasse pas. Il s’applique à une assiette, et c’est l’assiette qui se calcule. Deux règles du code général des impôts suffisent à faire varier cette assiette du simple au triple, sans le moindre montage. Voici l’arithmétique, chiffres à l’appui.
La confusion est fréquente, y compris chez des gens très informés. On entend souvent qu’il serait possible de « transmettre plus que l’abattement ». C’est faux, et cette formulation est même contre-productive : elle laisse penser à un contournement là où il n’y a que l’application littérale de deux barèmes légaux.
Ce qui se passe réellement est plus simple et beaucoup plus solide. L’article 779 du code général des impôts fixe un abattement de 100 000€ par parent et par enfant, rechargeable tous les quinze ans en application de l’article 784. Cet abattement s’applique à une base taxable. Et cette base, quand on donne des parts de société civile plutôt qu’un immeuble en direct, ne se calcule pas du tout de la même manière.
Première règle : la valeur d’une part est une valeur nette
Les parts de société civile sont des biens meubles incorporels. Leur valeur imposable se détermine par déclaration estimative des parties, conformément à l’article 758 du code général des impôts, sous le contrôle de l’administration. Et cette valeur, c’est l’actif de la société pris à sa valeur vénale réelle, diminué de son passif réel.
Ce n’est pas une décote. Une décote est un abattement supplémentaire que l’on applique après coup, pour illiquidité ou pour minorité. Ici, il s’agit de la définition même d’une part sociale. Une société qui possède un immeuble de 800 000€ et doit 300 000€ à sa banque vaut 500 000€, et ses parts valent 500 000€ au total. Aucun texte n’autorise à raisonner autrement.
Un argument permet de s’en assurer, et il est rarement cité. Le législateur sait parfaitement neutraliser le passif d’une société quand il le décide : il l’a fait à l’article 973 du code général des impôts, qui écarte la déduction de certaines dettes pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Il ne l’a jamais fait pour les droits de mutation à titre gratuit. La déduction du passif social dans la valorisation des parts données n’est donc pas une tolérance, c’est le droit commun.
Deuxième règle : le barème de l’article 669 est obligatoire
Quand on ne donne que la nue-propriété en se réservant l’usufruit, la valeur taxable ne se négocie pas davantage. L’article 669 du code général des impôts impose un barème forfaitaire, fonction du seul âge de l’usufruitier au jour de la donation. Ni l’administration ni le contribuable ne peuvent y déroger.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété | Pleine propriété transmissible pour 100 000€ d’abattement |
|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90% | 10% | 1 000 000€ |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% | 500 000€ |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% | 333 333€ |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% | 250 000€ |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% | 200 000€ |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% | 166 667€ |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% | 142 857€ |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% | 125 000€ |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% | 111 111€ |
Barème de l’article 669, I du code général des impôts, inchangé depuis le 1er janvier 2004. La dernière colonne est la simple division de l’abattement de l’article 779 par le pourcentage de nue-propriété.
Un parent de 55 ans qui donne la nue-propriété de parts transmet donc 200 000€ de valeur en pleine propriété pour une assiette taxable de 100 000€, soit exactement son abattement. À 45 ans, ce sont 250 000€. Ce n’est pas un avantage négocié, c’est le barème.
Ce que donne le croisement des deux règles
Les abattements se comptent par donateur et par donataire. Un couple avec deux enfants dispose donc de quatre abattements de 100 000€, soit 400 000€ de base exonérée par cycle de quinze ans.
| Configuration familiale | Abattements cumulés | Usufruitier 41-50 ans | 51-60 ans | 61-70 ans | 71-80 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 parent, 1 enfant | 100 000€ | 250 000€ | 200 000€ | 166 667€ | 142 857€ |
| 1 parent, 2 enfants | 200 000€ | 500 000€ | 400 000€ | 333 333€ | 285 714€ |
| 2 parents, 2 enfants | 400 000€ | 1 000 000€ | 800 000€ | 666 667€ | 571 429€ |
| 2 parents, 3 enfants | 600 000€ | 1 500 000€ | 1 200 000€ | 1 000 000€ | 857 143€ |
Valeur en pleine propriété transmissible sans droits, articles 669 et 779 du code général des impôts. Hypothèse : donation simultanée par chaque parent à chaque enfant, aucune donation antérieure de moins de quinze ans.
Et si la société est endettée
Le passif bancaire réel s’ajoute à ce raisonnement, non comme un artifice mais comme une conséquence arithmétique. Voici un couple de 55 ans, deux enfants, donc 400 000€ d’abattements, qui donne la nue-propriété des parts d’une société civile.
| Immobilier détenu | Emprunt restant dû | Actif net | Assiette, nue-propriété 50% | Abattements | Droits dus |
|---|---|---|---|---|---|
| 800 000€ | 0€ | 800 000€ | 400 000€ | 400 000€ | 0€ |
| 1 000 000€ | 200 000€ | 800 000€ | 400 000€ | 400 000€ | 0€ |
| 1 200 000€ | 400 000€ | 800 000€ | 400 000€ | 400 000€ | 0€ |
| 1 400 000€ | 600 000€ | 800 000€ | 400 000€ | 400 000€ | 0€ |
Illustration arithmétique. La valeur vénale de l’immobilier doit être justifiable, le capital restant dû établi au jour de la donation.
Le résultat surprend : avec 600 000€ d’emprunt restant dû, ce sont 1 400 000€ d’immobilier dont la nue-propriété passe aux enfants sans droits, contre 800 000€ si la société n’a aucune dette. Aucune règle n’a été contournée. On a simplement additionné deux textes.
Le point que presque personne ne dit
Cette fenêtre se referme toute seule. Chaque échéance remboursée fait remonter l’actif net, donc la valeur des parts. Et chaque année qui passe fait franchir des tranches du barème de l’article 669 : à 61 ans, la nue-propriété passe de 50 à 60%, ce qui fait chuter d’un coup la valeur transmissible de 800 000 à 666 667€ pour les mêmes abattements.
Autrement dit, le paramètre décisif n’est ni la dette ni la structure : c’est la date. Un couple qui attend cinq ans de trop perd mécaniquement 133 333€ de capacité de transmission exonérée.
Le compte courant d’associé : ce qu’il fait vraiment
On lit souvent que le compte courant d’associé permettrait de réduire encore la valeur des parts. C’est arithmétiquement exact : un compte courant créditeur est une dette de la société envers l’associé, il diminue l’actif net comme n’importe quelle autre dette.
Mais présenter cela comme une économie serait faux. Le compte courant n’est pas transmis avec les parts : c’est une créance qui reste dans le patrimoine du donateur. Elle sera taxée à sa valeur nominale dans sa succession. Le compte courant ne fait pas disparaître de matière taxable, il la déplace.
Son intérêt réel est ailleurs, et il est parfaitement licite : il scinde le patrimoine en deux actifs distincts, les parts d’un côté, la créance de l’autre. Ces deux actifs peuvent être donnés à des moments différents, chacun ouvrant droit à son propre cycle d’abattement de quinze ans. Ce n’est pas une réduction de base, c’est un étalement dans le temps, ce qui n’a rien à voir et se défend beaucoup mieux.
Un signal récent invite d’ailleurs à la prudence sur les comptes courants familiaux. Par un arrêt du 26 novembre 2025 publié au bulletin, la Cour de cassation a jugé qu’une société civile peut constituer une personne interposée au sens de l’article 773, 2° du code général des impôts. L’administration peut donc regarder à travers la structure.
Les conditions sans lesquelles rien de tout cela ne tient
L’acte notarié. Toute donation entre vifs doit être reçue par notaire à peine de nullité, article 931 du code civil. Une donation de parts sous seing privé n’existe pas.
Le délai de trois mois. L’article 751 du code général des impôts présume que le bien dont le défunt avait l’usufruit et son héritier la nue-propriété appartient en pleine propriété à la succession. La présomption ne tombe que si la donation a été enregistrée plus de trois mois avant le décès. Une donation décidée trop tard ne produit aucun effet fiscal.
Le dépouillement réel. Le donateur ne peut pas se réserver la faculté de disposer des parts données : l’article 946 du code civil considère alors qu’il n’a rien donné. Le comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé un abus dans une affaire où le donateur récupérait les sommes par son compte courant.
La substance de la société. Une société civile sans activité réelle, dont seule la vente de l’immeuble permettrait de rembourser la dette, a été jugée constitutive d’un abus de droit avec majoration de 80%.
L’évaluation documentée. Depuis juin 2026, la direction générale des finances publiques applique un guide d’évaluation refondu, doté d’une fiche spécifique aux sociétés civiles immobilières. Il pose qu’aucune décote n’est automatique. Une évaluation de parts doit s’appuyer sur un rapport motivé.
Les deux contreparties
La plus-value future. La valeur retenue pour les droits de donation devient la valeur d’acquisition du donataire. Une assiette faible aujourd’hui augmente d’autant la plus-value imposable en cas de revente. L’économie n’est acquise que si les parts sont conservées durablement.
L’impôt sur la fortune immobilière. Le démembrement ne l’allège pas. L’article 968 du code général des impôts maintient l’usufruitier imposable sur la valeur en pleine propriété, sauf dans les cas limitativement énumérés par ce texte.
Reste une donnée que personne ne maîtrise : l’abattement de 100 000€ n’a pas été revalorisé depuis le 16 août 2012, soit quatorze ans. Son pouvoir d’exonération réel s’érode chaque année à mesure que les prix progressent. C’est, en creux, le meilleur argument en faveur de l’anticipation.
Pour aller plus loin : le démembrement de propriété et le barème de l’article 669, la transmission de patrimoine et l’abattement de 100 000€, et le contrat de capitalisation détenu par une société pour la trésorerie qui reste dans la structure. Nos sélections de SCPI sont éligibles à ces schémas de détention.
Chiffres et textes arrêtés au 17 août 2026. Sources : articles 669, 751, 758, 773, 779, 784, 968 et 973 du code général des impôts, articles 931 et 946 du code civil, BOI-ENR-DMTG-20-30-10 et BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20, guide d’évaluation des entreprises et des titres de sociétés de la direction générale des finances publiques, édition juin 2026, Cour de cassation chambre commerciale 26 novembre 2025 n° 23-23.086, avis du comité de l’abus de droit fiscal n° 2023-06 et n° 2024-10. Les tableaux sont des illustrations arithmétiques construites sur des hypothèses explicites, hors frais d’acquisition, hors frais de structure et hors droits de partage. Ils ne constituent ni une prévision, ni une recommandation, ni un conseil en investissement ou en gestion de patrimoine personnalisé, ni une consultation juridique. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun et est susceptible d’évoluer. Toute opération de cette nature suppose l’intervention d’un notaire et, selon les cas, d’un avocat fiscaliste. Les opérations dépourvues de substance ou poursuivant un but principalement fiscal sont susceptibles d’être remises en cause sur le fondement des articles L.64 et L.64 A du livre des procédures fiscales, avec les majorations prévues à l’article 1729 du code général des impôts. Cabinet EPCA, conseil en investissements financiers et courtier d’assurance, immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003432 (www.orias.fr), adhérent de La Compagnie CIF, association professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers.
Article à jour au 17 août 2026, rédigé sur la base des textes et de la doctrine administrative en vigueur à cette date. Les chiffrages présentés sont des illustrations arithmétiques fondées sur les barèmes légaux cités ; ils ne constituent ni une prévision, ni une promesse de résultat, ni un conseil en investissement ou fiscal personnalisé au sens de l’article L.541-1 du code monétaire et financier. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque contribuable et peut évoluer. Les parts de société civile détenant de l’immobilier comportent un risque de perte en capital et ne bénéficient d’aucune garantie de liquidité ; la durée de détention à envisager est longue, au moins 8 à 10 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La mise en œuvre de ces mécanismes suppose une étude préalable et l’intervention d’un notaire.
