La collecte des SCPI est remontée à 2,2 milliards d’euros au premier semestre. Dans le même temps, plus d’un fonds sur deux a réduit son acompte trimestriel. Ces deux phrases décrivent le même marché, et c’est exactement pour cela qu’il faut lire les chiffres dans l’ordre.
Le tableau du semestre
| Indicateur | Premier semestre 2026 | Comparaison |
|---|---|---|
| Collecte nette | 2,2 Md€ | +2,5% sur un an |
| Capitalisation du marché | 86 Md€ | −1% sur un an |
| Prix moyen des parts | −2,4% | après −3,45% en 2025 |
| Taux de distribution semestriel | 2,30% | 2,29% au premier semestre 2025 |
| Fonds ayant réduit leur acompte | 53% | baisse moyenne de 14% |
| Parts en attente de retrait | 1,9 Md€, soit 2,2% de la capitalisation | −31% depuis le 31 décembre 2025 |
| Marché secondaire | 489 M€ | +3% |
Source : ASPIM, données du marché des fonds immobiliers non cotés arrêtées au 30 juin 2026.
Ce que la collecte raconte, et ce qu’elle cache
Deux virgule deux milliards, en hausse. La lecture rapide s’arrête là et conclut au redémarrage. C’est une erreur.
Le vrai signal est ailleurs, dans la ligne des parts en attente. Elle est passée de près de trois milliards à 1,9 milliard en six mois, soit une baisse de 31%. C’est le chiffre le plus important du semestre : il mesure la liquidité réelle, celle qui vous permet de sortir quand vous le décidez plutôt que quand le marché le permet.
Un vendeur qui trouvait acheteur en dix-huit mois en trouve désormais un en quelques mois sur la plupart des fonds. Cela reste incomparable avec la liquidité d’un ETF, et personne ne devrait acheter une SCPI en pensant l’inverse.
Un fonds sur deux baisse son acompte
Cinquante-trois pour cent des SCPI ont réduit leur acompte trimestriel, de 14% en moyenne. Traduisons en euros.
| Capital investi | Revenu annuel brut à 4,91% | Après une baisse d’acompte de 14% | Écart annuel |
|---|---|---|---|
| 50 000€ | 2 455€ | 2 111€ | −344€ |
| 100 000€ | 4 910€ | 4 223€ | −687€ |
| 200 000€ | 9 820€ | 8 445€ | −1 375€ |
| 300 000€ | 14 730€ | 12 668€ | −2 062€ |
Calculs Cabinet EPCA sur la base du taux de distribution moyen 2025 de 4,91% publié par l’ASPIM-IEIF le 10 février 2026. Montants bruts, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2% sur les revenus fonciers.
Sur deux cent mille euros, la baisse représente près de mille quatre cents euros par an. Pour un retraité qui a construit son complément de revenu sur cette ligne, ce n’est pas un ajustement technique : c’est un mois de dépenses en moins.
Un acompte n’est pas un rendement. Beaucoup de sociétés de gestion ajustent l’acompte trimestriel en cours d’année et régularisent au quatrième trimestre. Une baisse au deuxième trimestre ne préjuge donc pas du taux de distribution annuel définitif. Elle indique en revanche que le gérant anticipe une année plus difficile, et cette information-là vaut d’être écoutée.
Le prix des parts, troisième année de correction
Troisième année de baisse. Moins 2,4% sur le semestre, après moins 3,45% sur l’ensemble de 2025. La correction se poursuit, mais elle ralentit nettement : au rythme du premier semestre, l’année s’achèverait autour de moins 5%, contre des baisses à deux chiffres sur certains fonds de bureaux en 2023 et 2024.
Cette baisse a une conséquence arithmétique que peu de communications commerciales mettent en avant. Le taux de distribution se calcule sur le prix de la part au 1er janvier. Quand ce prix baisse, le taux affiché monte mécaniquement, à distribution constante. Un taux qui progresse n’est donc pas toujours une bonne nouvelle : il peut simplement signaler que le dénominateur a fondu.
Les écarts entre stratégies restent le sujet
La moyenne du marché n’existe pour personne. Les performances 2025 par typologie, publiées par l’ASPIM, s’étalent sur plus de dix points.
| Stratégie | Performance globale 2025 |
|---|---|
| Diversifiées | +6,27% |
| Logistique et locaux d’activité | +5,83% |
| Hôtellerie | +5,10% |
| Commerces | +4,14% |
| Moyenne du marché | +1,46% |
| Bureaux | −0,25% |
| Santé et éducation | −1,32% |
| Résidentiel | −4,46% |
Source : ASPIM, performance globale 2025 par typologie d’actifs. La performance globale additionne la distribution et la variation du prix de la part.
Dix virgule soixante-treize points séparent les diversifiées du résidentiel. Sur cent mille euros, 10 730€ d’écart en une seule année. Entre deux placements que le même vocabulaire commercial appelle des SCPI.
Ce qu’on regarde avant d’acheter, dans l’ordre
Le taux d’occupation financier, pas le taux de distribution. Le premier annonce le second avec douze à dix-huit mois d’avance. Un fonds dont l’occupation glisse sous 90% prépare une mauvaise nouvelle.
Le report à nouveau. C’est la réserve dans laquelle le gérant puise pour lisser une année creuse. Exprimé en jours ou en mois de distribution, il se lit dans le rapport annuel. En dessous de deux mois, le coussin est mince.
L’endettement et son échéancier. Une SCPI endettée à taux variable dans un marché qui se retourne cumule deux difficultés. Le ratio et les dates de refinancement figurent au rapport annuel.
La date de création. Les fonds lancés depuis 2023 achètent dans un marché déjà corrigé, sans portefeuille historique à déprécier. Leur avantage est réel, mais il est mécanique et temporaire, et ne dit rien de la qualité de la gestion.
La fiscalité, qui décide plus qu’on ne croit
Les revenus des SCPI sont des revenus fonciers. Ils supportent le barème de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à 17,2%, taux resté inchangé au 1er janvier 2026 alors que les revenus mobiliers passaient à 18,6%.
Pour un contribuable dans la tranche à 41%, cela porte le prélèvement total à 58,2% sur les loyers français. Un rendement brut de 4,91% tombe à 2,05% net. C’est ce chiffre qu’il faut comparer aux autres placements, pas celui de la plaquette.
D’où l’intérêt des SCPI investies hors de France, dont les revenus relèvent des conventions fiscales bilatérales et échappent le plus souvent aux prélèvements sociaux français. L’écart de fiscalité dépasse fréquemment l’écart de rendement brut entre deux fonds.
Cabinet EPCA, conseiller en investissements financiers immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003432, adhérent de La Compagnie CIF, association professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers. Cet article est une information générale et ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni un conseil en investissement au sens de l’article L. 541-1 du code monétaire et financier. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une liquidité non garantie ; les revenus et la valeur des parts peuvent évoluer à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Données arrêtées au 7 septembre 2026.
