Treize SCPI figurent au catalogue du cabinet. Leurs bulletins du deuxième trimestre 2026 viennent de sortir. Nous les avons ouverts un par un et recopié ce qui s’y trouve : prix de part, acompte réellement versé, taux d’occupation. Puis nous avons fait le calcul que les plaquettes ne font jamais, celui qui compare l’acompte du trimestre au rendement affiché l’an dernier.
Pourquoi cette revue, et pourquoi maintenant
L’ASPIM a publié cet été son bilan du premier semestre. Une ligne mérite d’être relue deux fois : 53% des fonds du marché ont abaissé leur acompte trimestriel, de 14% en moyenne. Plus d’une SCPI sur deux.
Cette statistique ne vous dit rien de ce que vous détenez. Elle dit seulement qu’il faut aller voir. Alors nous sommes allés voir, sur les treize fonds que nous présentons, et le résultat n’est pas uniforme du tout.
Les treize fonds au 30 juin 2026
| SCPI | Société de gestion | Prix de part | Taux de distribution 2025 | Acompte du 2e trimestre | Occupation financière |
|---|---|---|---|---|---|
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 202€ | 7,60% | 4,10€ | 99% |
| Corum USA | Corum AM | 200€ | 7,70% | versement mensuel | 100% |
| Iroko Zen | Iroko | 205€ | 7,14% | 3,59€ | 96,88% |
| Remake Live | Remake AM | 204€ | 7,05% | 3,32€ | 98,93% |
| Epsicap Nano | Epsicap REIM | 257€ | 7,01% | 4,50€ au 1er trimestre | 97,90% |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | 208€ | 6,54% | 3,381€ brut | 95,94% |
| Corum Origin | Corum AM | 1 135€ | 6,50% | versement mensuel | 95,77% |
| Cœur d’Europe | Sogenial | 204€ | 6,25% | 2,96€ | 94,31% |
| Cœur de Régions | Sogenial | 664€ | 6,20% | 10,29€ | 93,65% |
| Cœur de Ville | Sogenial | 210€ | 6,20% | 3,26€ | 91,41% |
| Corum Eurion | Corum AM | 215€ | 5,73% | versement mensuel | 99,92% |
| Corum XL | Corum AM | 195€ | 5,30% | versement mensuel | 95,60% |
| Cristal Rente | Inter Gestion REIM | 255,68€ | 5,00% | 3,099€ net | 99,42% |
Sources : bulletins trimestriels du 2e trimestre 2026 de chaque SCPI, données arrêtées au 30 juin 2026, sauf Epsicap Nano (bulletin du 1er trimestre, arrêté au 31 mars 2026) et les quatre fonds Corum, dont les chiffres proviennent des fiches produits et des bulletins publiés par la société de gestion. Le taux de distribution 2025 est celui communiqué par chaque société de gestion, brut de fiscalité étrangère. Le prix retenu pour Iroko Zen est celui en vigueur depuis le 1er août 2026, date à laquelle la part est passée de 204€ à 205€, troisième revalorisation consécutive du fonds.
Le calcul que personne ne vous montre
Un taux de distribution 2025 décrit l’année dernière. L’acompte du deuxième trimestre décrit maintenant. Multipliez-le par quatre, rapportez-le au prix de la part, et vous obtenez le rythme de croisière du fonds à la date d’aujourd’hui.
| SCPI | Taux 2025 | Acompte du trimestre annualisé | Écart |
|---|---|---|---|
| Transitions Europe | 7,60% | 8,12% | +0,52 point |
| Cœur de Ville | 6,20% | 6,21% | stable |
| Cœur de Régions | 6,20% | 6,20% | stable |
| Epsicap Nano | 7,01% | 7,00% | stable |
| Cristal Life | 6,54% | 6,50% | −0,04 point |
| Iroko Zen | 7,14% | 7,00% | −0,14 point |
| Cœur d’Europe | 6,25% | 5,80% | −0,45 point |
| Remake Live | 7,05% | 6,51% | −0,54 point |
Calculs Cabinet EPCA à partir des acomptes bruts publiés au bulletin du 2e trimestre 2026, hors Epsicap Nano (acompte du 1er trimestre). Un acompte trimestriel n’est pas un dividende annuel : les sociétés de gestion régularisent au quatrième trimestre, à la hausse comme à la baisse.
Un fonds accélère franchement, trois tiennent leur ligne au centime près, quatre glissent. Remake Live et Cœur d’Europe méritent une attention particulière, avec un demi-point et presque un demi-point de retard sur leur propre performance de 2025.
Prudence sur la lecture de Transitions Europe. Quatre acomptes de 4,10€ donneraient 16,40€ par part, alors que la société de gestion annonce un objectif de distribution 2026 de 14,14€, soit 7% pile. L’écart est trop large pour être ignoré. Il signifie que le rythme du premier semestre ne sera vraisemblablement pas tenu sur l’année entière, et le gérant le dit lui-même dans son objectif.
Taux de distribution et performance globale ne mesurent pas la même chose. Epsicap Nano a distribué 7,01% en 2025 et affiche 8,27% de performance globale annuelle. L’écart vaut 1,26 point, exactement la revalorisation du prix de la part sur l’exercice. Les deux chiffres sont justes, ils ne répondent pas à la même question. Le premier mesure ce que vous avez encaissé, le second y ajoute une plus-value latente que vous ne toucherez qu’en vendant.
L’occupation, l’indicateur qui parle en avance
Le taux d’occupation financier mesure la part des loyers effectivement facturés sur ce que rapporterait un patrimoine loué à 100%. Il bouge avant le dividende, souvent douze à dix-huit mois avant. C’est la ligne à regarder en premier dans un bulletin.
| SCPI | 31 mars 2026 | 30 juin 2026 | Variation |
|---|---|---|---|
| Cœur de Ville | 97,63% | 91,41% | −6,22 points |
| Cœur de Régions | 95,03% | 93,65% | −1,38 point |
| Cœur d’Europe | 95,02% | 94,31% | −0,71 point |
Comparaison des bulletins du 1er et du 2e trimestre 2026 des trois SCPI gérées par Sogenial.
Six points d’occupation perdus en un trimestre sur Cœur de Ville. Le fonds est petit, 28,56 millions d’euros de capitalisation pour 32 actifs et 35 locataires, et cette taille explique la volatilité : un seul départ pèse lourd quand le portefeuille en compte trente-cinq. L’acompte n’a pas encore bougé, il reste à 3,26€. Le sujet est de savoir s’il tiendra au quatrième trimestre.
À l’autre bout du tableau, Cristal Rente affiche 99,42%, Transitions Europe 99% et Remake Live 98,93%. Trois portefeuilles pleins. Sur des fonds jeunes qui achètent dans un marché corrigé, ce niveau est presque normal ; il devient remarquable quand il tient trois ou quatre ans.
Corum, une mécanique différente
Les quatre fonds Corum ne se lisent pas comme les autres. Le dividende tombe tous les mois et non tous les trimestres, ce qui plaît beaucoup aux investisseurs qui vivent de leurs revenus, et le portefeuille est libellé en plusieurs devises.
Corum USA affiche 7,70% pour 2025, le meilleur chiffre de notre catalogue. Le fonds investit au Texas, en Californie, dans l’Illinois et à New York, sans couverture systématique du risque de change. Un euro qui s’apprécie de 8% face au dollar efface l’essentiel du rendement d’une année. Ce n’est pas une objection, c’est un paramètre : il faut le vouloir et savoir pourquoi.
Corum Origin, 170 immeubles dans 13 pays de la zone euro, reste la locomotive historique avec 6,50% en 2025 et un taux de rendement interne de 6,94% depuis sa création en 2012. Corum Eurion, labellisée ISR, dépasse 99% d’occupation sur 54 immeubles. Corum XL, la plus internationale des quatre, ferme la marche à 5,30%, prix de la duplication du risque de change hors zone euro.
Ce que produit un investissement de 50 000€
| SCPI | Nombre de parts | Revenu trimestriel brut | Rythme annuel brut |
|---|---|---|---|
| Transitions Europe | 247 | 1 013€ | 4 051€ |
| Epsicap Nano | 194 | 873€ | 3 492€ |
| Iroko Zen | 243 | 872€ | 3 489€ |
| Remake Live | 245 | 813€ | 3 254€ |
| Cristal Life | 240 | 811€ | 3 246€ |
| Cœur de Ville | 238 | 776€ | 3 104€ |
| Cœur de Régions | 75 | 772€ | 3 087€ |
| Cœur d’Europe | 245 | 725€ | 2 901€ |
Calculs Cabinet EPCA sur la base de l’acompte du 2e trimestre 2026, nombre de parts arrondi à l’unité inférieure, hors délai de jouissance. Montants bruts avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Simulation illustrative.
Mille cent cinquante euros séparent le premier du dernier, sur la même mise de départ, la même année. Voilà l’intérêt de regarder ligne à ligne plutôt que de retenir une moyenne de marché.
La fiscalité mange la moitié, et pas partout pareil
Les revenus de SCPI françaises sont des revenus fonciers. Barème de l’impôt sur le revenu, plus 17,2% de prélèvements sociaux, taux resté inchangé au 1er janvier 2026 quand celui des revenus mobiliers passait à 18,6%. Dans la tranche à 41%, le prélèvement total atteint 58,2%.
Les fonds investis hors de France suivent une autre logique. Les conventions fiscales bilatérales attribuent l’imposition au pays où se trouve l’immeuble, et les prélèvements sociaux français ne s’appliquent pas. Transitions Europe chiffre l’effet dans son bulletin : 7,60% brut, 6,08% net de fiscalité étrangère, 5,85% net pour un contribuable soumis au taux moyen d’imposition applicable.
Regardez ce que cela donne face à un fonds français. Cristal Rente distribue 5,00% brut sur un patrimoine français à 84,5%. Après 58,2% de prélèvement dans la tranche haute, il reste 2,09%. Transitions Europe, à 5,85% net de tout, en laisse presque trois fois plus. L’écart de fiscalité dépasse largement l’écart de rendement affiché, et c’est vrai pour la plupart des couples que l’on peut former dans ce tableau.
Ce que nous surveillerons au prochain bulletin
L’occupation de Cœur de Ville. Un rebond au troisième trimestre confirmerait l’accident isolé. Un second recul changerait la lecture du fonds.
Le quatrième acompte de Remake Live et de Cœur d’Europe. C’est celui qui régularise l’année. Il dira si le retard du semestre était de calendrier ou de fond.
Les valeurs d’expertise au 31 décembre. Troisième année de correction des prix sur le marché, en net ralentissement. Les campagnes d’expertise de fin d’année arbitreront entre stabilisation et poursuite de la baisse.
Les frais de sortie d’Iroko Zen. La commission de retrait, due jusqu’ici en cas de revente avant trois ans, passe à six ans pour les parts souscrites à compter du 1er septembre 2026, sur décision de l’assemblée générale du 16 avril 2026. Les parts déjà détenues restent sous l’ancienne règle.
Nous republierons ce point après la sortie des bulletins du troisième trimestre, en octobre.
Cabinet EPCA, conseiller en investissements financiers immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003432, adhérent de La Compagnie CIF, association professionnelle agréée par l’Autorité des marchés financiers. Cet article est une information générale et ne constitue ni une recommandation personnalisée, ni un conseil en investissement au sens de l’article L. 541-1 du code monétaire et financier. Les SCPI présentent un risque de perte en capital et une liquidité non garantie ; les revenus, la valeur des parts et le montant des acomptes peuvent évoluer à la baisse. Les fonds investis hors zone euro comportent un risque de change. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les chiffres cités proviennent des bulletins périodiques publiés par chaque société de gestion et sont arrêtés au 30 juin 2026, sauf mention contraire. Données vérifiées le 7 septembre 2026.
