SCPI européennes

SCPI ÉTRANGÈRES

L’investissement dans une SCPI européenne est avantageux à plus d’un titre. En effet, cela permet de

Bénéficier du marché dynamique européen

L’immobilier de bureau est un secteur qui charrie une demande locative importante dans les grandes villes européennes. Même si l’Angleterre, qui souffre actuellement d’une érosion des prix, recèle de nombreuses opportunités actuellement. 

Investir avec un ticket d’entrée modeste

Si vous souhaitez investir dans de l’immobilier, le choix d’une SCPI est à la portée de tous. En effet, le ticket d’entrée débute souvent à 1 000€ pour une SCPI européenne. Par ailleurs, vous pouvez investir dans plusieurs SCPI européennes pour vous diversifier et mutualiser votre risque. 

Investir pour bénéficier d’une belle rentabilité européenne

Les rendements affichés par les sociétés de gestion qui ont des biens en Europe laissent présager des performances oscillant entre 5 et 7%. En effet, les cycles du marché immobilier laissent entrevoir de belles opportunités lorsque l’on sait que de grandes villes sont encore sous cotées. 

Des secteurs immobiliers variés 

En investissant sur une SCPI européenne vous pouvez investir sur des:

• immeubles de bureaux
• entrepôts… 
• Maisons de santé
• résidences séniors
• commerces
• hôtels

Cette multitude de possibilités va permettre à la société de gestion d’obtenir un taux d’occupation financier élevé tout en réduisant le risque final pour l’investisseur.

La fiscalité sur une SCPI européenne

Pour rappel, l’imposition des SCPI françaises dépend du taux d’imposition des investisseurs et est donc taxée sous le régime des revenus fonciers, c’est-à-dire à la double peine de la TMI, la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux de 17,2%.

En revanche, une SCPI européenne bénéficie d’une fiscalité nettement plus confortable. En effet, les loyers perçus d’immeubles étrangers, sont considérés comme des revenus de sources étrangères.

Ils bénéficient donc d’une imposition plus légère, et ce grâce à des conventions fiscales dérogatoires signées entre la France et les pays d’implantation. 

En outre, il n’y a pas de prélèvements sociaux. Ce qui constitue un avantage fiscal extrêmement avantageux et permet, in fine, de doper la rentabilité d’une SCPI Européenne. 

SCPI CORUM

6,88%

Le mécanisme mérite d’être expliqué précisément, car il est souvent mal justifié. Lorsqu’une SCPI détient des immeubles en Allemagne, en Espagne, aux Pays-Bas ou en Belgique, les loyers y sont d’abord imposés localement. La France applique ensuite la convention fiscale bilatérale, selon deux mécanismes : soit un crédit d’impôt égal à l’impôt français, qui neutralise l’imposition en France, soit une exonération avec maintien du taux effectif, où le revenu est écarté mais retenu pour calculer le taux applicable au reste de vos revenus.

La conséquence est celle qui intéresse l’investisseur : ces revenus ne supportent pas les 17,2% de prélèvements sociaux français. Sur un revenu foncier français taxé à la tranche à 41%, la ponction atteint 58,2% en cumulant impôt et prélèvements sociaux. Sur un revenu de source étrangère neutralisé par convention, elle est très inférieure. C’est l’écart qui fait tout l’intérêt de ces véhicules pour un contribuable fortement imposé.

Une précision de méthode, car beaucoup de sites se trompent sur ce point : ce traitement ne découle pas de la jurisprudence de Ruyter, qui vise les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État. Il découle des conventions fiscales elles-mêmes. Notons aussi que le Conseil d’État a jugé, le 8 mars 2023, que le crédit d’impôt conventionnel n’est ni reportable ni remboursable : un crédit non utilisé est définitivement perdu.

Enfin, ces parts restent imposables à l’IFI, qui vise le patrimoine immobilier mondial du résident français, à hauteur de la fraction immobilière communiquée chaque année par la société de gestion.